Eigendomsbewijs huis: bestaat dat? Zo toon je aan dat je eigenaar bent

Bij een auto krijg je een kentekenbewijs, bij een diploma een papier met een stempel. Dus waar is het eigendomsbewijs van je huis? Veel kopers verwachten na de overdracht een officieel document dat bewijst dat de woning van hen is. Dat bestaat niet als los papier. Toch is jouw eigendom heel goed vastgelegd. In dit artikel lees je hoe.

Bestaat er een eigendomsbewijs van een huis?

Nee, niet als apart document. In Nederland is de eigendom van een woning vastgelegd in de openbare registers van het Kadaster. Het bewijs dat je eigenaar bent, bestaat uit twee dingen samen:

1. De akte van levering, opgesteld door de notaris en ingeschreven in de openbare registers.
2. De kadastrale registratie, waarin het Kadaster bijhoudt wie de eigenaar is van welk perceel.

Wil je weten wat er in de akte staat? Lees dan wat is een akte van levering.

Hoe word je eigenaar van een woning?

Je wordt eigenaar door de inschrijving van de akte van levering in de openbare registers van het Kadaster. Dat staat in artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek. Het tekenen van de koopovereenkomst of het betalen van de koopprijs is dus niet genoeg. Ook het krijgen van de sleutels maakt je juridisch nog geen eigenaar.

Direct na het passeren biedt de notaris de akte aan voor inschrijving. De notaris controleert de registers vóór en na het passeren, en betaalt de verkoper pas uit als de inschrijving zonder nieuwe beslagen of inschrijvingen is verlopen. Hoe die dag verloopt, lees je in passeren en sleuteloverdracht.

Wat krijg je na de overdracht?

Na het passeren en de inschrijving ontvang je doorgaans van de notaris een afschrift van de akte van levering. Heb je een hypotheek, dan krijg je ook een afschrift van de hypotheekakte. Bewaar deze documenten goed, bijvoorbeeld bij je andere belangrijke papieren of digitaal op een veilige plek.

Het origineel van de akte, de zogenoemde minuut, blijft bij de notaris. Ben je je afschrift kwijt, dan kan de notaris een nieuw afschrift maken. Ook bij het Kadaster kun je een kopie van de ingeschreven akte opvragen.

Openbare registers en kadastrale registratie

Het Kadaster houdt twee soorten gegevens bij. Het verschil is handig om te kennen:

	Openbare registers	Kadastrale registratie
Wat staat erin?	De ingeschreven akten zelf, zoals leverings- en hypotheekakten	Een overzicht per perceel: eigenaar, grootte, hypotheken, beslagen
Waarvoor gebruik je het?	De juridische basis van je eigendom en de exacte afspraken	Een snel overzicht van de situatie
Hoe lees je het?	Volledige tekst van de akte	Kort uittreksel

Wat is een kadastraal bericht?

Een kadastraal bericht is een uittreksel uit de kadastrale registratie. Er staat onder meer op:

• wie de eigenaar is;
• de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie en perceelnummer);
• de grootte van het perceel;
• ingeschreven hypotheken en beslagen;
• verwijzingen naar de akten waarop de registratie is gebaseerd.

Je kunt een kadastraal bericht opvragen bij het Kadaster. Op de website van het Kadaster lees je welke mogelijkheden er zijn en wat het kost. Je gebruikt zo’n bericht bijvoorbeeld als je wilt controleren of je eigendom goed is verwerkt, of als je bank of een andere partij erom vraagt.

Wil je weten welke bijzondere lasten op je woning rusten, zoals een recht van overpad? Dan heb je meestal de onderliggende akten nodig. Lees er meer over in erfdienstbaarheid.

Goed om te weten: je WOZ-beschikking van de gemeente of een energierekening op jouw naam is geen bewijs van eigendom. Ook de kadastrale kaart is dat niet: de grenzen op die kaart zijn niet altijd op de centimeter nauwkeurig. Gaat het om de exacte eigendom of grens, dan tellen de ingeschreven akten en de kadastrale registratie.

Wanneer heb je bewijs van eigendom nodig?

Meestal pas jaren later. Bijvoorbeeld als je:

• de woning verkoopt en de notaris moet vaststellen dat jij de eigenaar bent;
• je hypotheek wilt oversluiten of verhogen;
• met de buren in gesprek bent over een erfgrens of een recht van overpad;
• een nalatenschap afwikkelt waar een woning bij hoort.

In de meeste van deze gevallen raadplegen de notaris of de bank zelf de registers van het Kadaster. Je afschrift van de akte is dan vooral handig om de afspraken zelf terug te lezen.

Samen eigenaar

Koop je samen met je partner of iemand anders, dan staat in de akte van levering in welke verhouding jullie eigenaar zijn, bijvoorbeeld ieder voor de helft. Die verdeling vind je ook terug in de kadastrale registratie. Controleer dit dus goed in de concept-akte, want het bepaalt wie welk deel van de woning bezit.

Waarom dit systeem goed werkt

Het voordeel van openbare registers is dat iedereen kan nagaan wie de eigenaar van een woning is en welke hypotheken erop rusten. Een koper, bank of notaris hoeft dus niet te vertrouwen op een papiertje dat iemand laat zien. Dat maakt de handel in woningen veiliger. Een eigendomsbewijs dat kwijt kan raken of vervalst kan worden, is daardoor niet nodig.

Zo regelt Akteloket dit voor je

Bij Akteloket halen we de kadastrale stukken van je nieuwe woning automatisch op en bereiden we de akte van levering voor. De aangesloten, onafhankelijke notaris controleert de registers, stelt de akte vast, laat hem passeren en zorgt voor de inschrijving bij het Kadaster. De inschrijving van de akte zit in onze vaste prijs. Alleen de akte van levering kost €649 all-in, inclusief btw.