Wat is een akte van levering? Uitleg, inhoud en kosten

Je hebt een huis gekocht en de koopovereenkomst is getekend. Een mooi moment, maar je bent dan nog geen eigenaar. Daarvoor is nog één belangrijke stap nodig: de akte van levering. In dit artikel lees je wat deze akte is, wat erin staat, hoe het tekenen werkt en waar je zelf op let.

Wat is een akte van levering?

De akte van levering is het officiële document waarmee de eigendom van een woning overgaat van de verkoper naar de koper. Een notaris stelt de akte op. Je hoort ook de woorden transportakte of leveringsakte. Dat is precies hetzelfde. Waar die naam vandaan komt, lees je in ons artikel over de transportakte.

Het verschil met de koopovereenkomst is belangrijk:

• De koopovereenkomst is de afspraak tussen koper en verkoper: wie koopt wat, voor welke prijs en wanneer.
• De akte van levering voert die afspraak uit. Pas met deze akte, en de inschrijving ervan, word je eigenaar.

Waarom is een notaris nodig?

Een woning is een zogenoemd registergoed. De eigendom daarvan gaat pas over als er een notariële akte is opgemaakt én die akte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Dat staat in artikel 3:89 van het Burgerlijk Wetboek. Zonder notaris kan een woning dus niet worden overgedragen.

De notaris is onafhankelijk en onpartijdig. Hij of zij werkt niet alleen voor de koper of alleen voor de verkoper, maar zorgt dat de overdracht voor iedereen zorgvuldig verloopt. Daarom controleert de notaris ook zaken waar je als koper zelf niet direct aan denkt.

Wat staat er in een akte van levering?

De inhoud volgt grotendeels de koopovereenkomst. Je vindt er onder meer in terug:

• de gegevens van koper(s) en verkoper(s);
• de omschrijving van de woning, met de kadastrale aanduiding (gemeente, sectie en perceelnummer);
• de koopprijs en de manier waarop die is betaald;
• de datum waarop de woning overgaat;
• bijzondere lasten en beperkingen, zoals een erfdienstbaarheid of een kettingbeding;
• garanties van de verkoper, bijvoorbeeld dat de woning vrij is van hypotheken en beslagen;
• bij een appartement: verwijzingen naar de splitsingsakte en de Vereniging van Eigenaars (VvE).

Vaak staan er ook stukken tekst in die uit eerdere akten zijn overgenomen. Die klinken soms ouderwets, maar ze kunnen nog steeds gelden. Lees ze dus goed door en vraag om uitleg als iets onduidelijk is.

Hoe verloopt de levering?

1. Voorbereiding door de notaris

Na het tekenen van de koopovereenkomst ontvangt de notaris de stukken. De notaris onderzoekt de registers van het Kadaster. Is de verkoper echt de eigenaar? Rusten er hypotheken of beslagen op de woning? Zijn er bijzondere lasten? Ook stelt de notaris de identiteit van koper en verkoper vast en doet het wettelijk verplichte cliëntenonderzoek.

2. Concept-akte en nota van afrekening

Voor de overdracht ontvang je de concept-akte en de nota van afrekening. Op die nota staat welk bedrag je nog moet overmaken naar de kwaliteitsrekening van de notaris. De notaris geeft aan vóór welke datum het geld binnen moet zijn.

3. Passeren

Het ondertekenen van de akte heet passeren. Dat kan bij de notaris op kantoor, maar ook met een volmacht. Een medewerker van de notaris tekent dan namens jou, zodat je zelf niet aanwezig hoeft te zijn.

4. Inschrijving en betaling

Na het passeren biedt de notaris de akte aan bij het Kadaster voor inschrijving. De notaris controleert de registers vóór en na het passeren. Pas als blijkt dat er in de tussentijd geen nieuwe beslagen of andere inschrijvingen zijn bijgekomen, betaalt de notaris de verkoper uit. Zo betaal je niet voor een woning die je niet vrij van lasten krijgt.

Goed om te weten: er bestaat geen apart eigendomsbewijs. De ingeschreven akte van levering vormt samen met de registratie bij het Kadaster het bewijs dat de woning van jou is. Meer hierover lees je in eigendomsbewijs van je huis.

Wat kost een akte van levering?

Notarissen bepalen hun tarieven zelf, dus de prijzen lopen uiteen. Let bij het vergelijken goed op wat er in de prijs zit. Zijn de inschrijvingskosten van het Kadaster inbegrepen? Is de btw meegerekend? Worden bepaalde handelingen apart in rekening gebracht?

Naast de notariskosten betaal je als koper meestal overdrachtsbelasting. Ga je de woning zelf als hoofdverblijf bewonen, dan is dat in 2026 2%. Ben je jonger dan 35 en voldoe je aan de voorwaarden, dan kan de startersvrijstelling gelden. Wordt de woning niet je hoofdverblijf, dan betaal je 8%. De notaris draagt de belasting namens jou af. Het bedrag staat op de nota van afrekening.

Kostenpost	Wie betaalt meestal?
Notariskosten akte van levering	Koper
Inschrijving van de akte bij het Kadaster	Koper
Overdrachtsbelasting	Koper
Aflossen en doorhalen van de hypotheek van de verkoper	Verkoper

Dit is de gebruikelijke verdeling bij een bestaande woning die kosten koper (k.k.) wordt verkocht. Wat er in jouw geval geldt, staat in de koopovereenkomst.

Waar let je op bij de concept-akte?

• Controleer of je naam, en die van een eventuele medekoper, goed is gespeld.
• Kijk of de koopprijs en de datum van overdracht overeenkomen met de koopovereenkomst.
• Koop je samen? Controleer in welke verhouding jullie eigenaar worden, bijvoorbeeld ieder voor de helft.
• Lees de bijzondere lasten en beperkingen. Vraag de notaris om uitleg als je iets niet begrijpt.
• Staan de roerende zaken die je overneemt, zoals gordijnen of een keukenapparaat, goed vermeld als dat is afgesproken?

Zo regelt Akteloket de akte van levering

Bij Akteloket upload je de getekende koopovereenkomst. Wij lezen de gegevens automatisch uit, halen de kadastrale stukken op en maken een concept-akte. Een aangesloten, onafhankelijke notaris controleert alles, stelt de akte vast en verzorgt het passeren en de geldstromen. Jij tekent één volmacht tijdens een korte afspraak, online via video of op kantoor, en hoeft daarna meestal nergens meer heen. Alleen de akte van levering kost bij ons €649 all-in, inclusief btw en de inschrijving van de akte bij het Kadaster.