Startersvrijstelling overdrachtsbelasting 2026: voorwaarden en grens

Ben je jonger dan 35 en koop je je eerste eigen huis? Dan hoef je misschien geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat heet de startersvrijstelling. Het kan je duizenden euro’s schelen. Maar de voorwaarden zijn streng, en één detail kan het verschil maken. Hieronder lees je precies hoe het werkt in 2026.

Wat is de startersvrijstelling?

Normaal betaal je 2% overdrachtsbelasting als je een woning koopt waar je zelf gaat wonen. Met de startersvrijstelling is dat 0%. De vrijstelling is bedoeld om jonge kopers op weg te helpen. Je kunt hem maar één keer gebruiken.

Wil je eerst weten hoe overdrachtsbelasting in het algemeen werkt? Lees dan ons artikel over overdrachtsbelasting 2026.

De voorwaarden

Je hebt recht op de startersvrijstelling als je aan alle voorwaarden voldoet:

1. Leeftijd: je bent op de datum van de akte van levering 18 jaar of ouder en nog geen 35.
2. Hoofdverblijf: je gaat de woning zelf, en niet tijdelijk, als hoofdverblijf bewonen.
3. Eerste keer: je hebt de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikt.
4. Woningwaarde: de waarde van de woning is niet hoger dan de woningwaardegrens.
5. Verklaring: je levert bij de notaris een verklaring in volgens het voorgeschreven model van de Belastingdienst.

Belangrijk: voor de leeftijd en de woningwaardegrens telt de datum van de notariële levering. De datum waarop je de koopovereenkomst tekende, doet er niet toe.

De woningwaardegrens in 2026 en 2027

Datum van de akte van levering	Woningwaardegrens
Tot en met 31 december 2026	€555.000
Vanaf 1 januari 2027	€615.000

De grens voor 2027 is al vastgesteld. Dat is handig om te weten als je nu koopt en de levering pas na de jaarwisseling plaatsvindt.

Alles of niets

De woningwaardegrens werkt als een harde grens. Is de woning ook maar iets meer waard dan de grens, dan vervalt de vrijstelling helemaal. Je betaalt dan 2% over het hele bedrag, niet alleen over het deel boven de grens.

Een voorbeeld: je koopt een woning van €560.000 en de levering is in december 2026. De waarde ligt boven €555.000, dus je betaalt 2% over €560.000: €11.200. Wordt dezelfde woning in januari 2027 geleverd, dan ligt de waarde onder de grens van €615.000. Voldoe je aan de andere voorwaarden, dan betaal je €0.

Voor de grens kijkt de Belastingdienst naar de waarde van de woning. Meestal is dat de koopprijs. Twijfel je over de waarde die telt, bijvoorbeeld omdat je ook spullen van de verkoper overneemt? Leg het voor aan de notaris.

Samen een woning kopen

Koop je samen met je partner of iemand anders, dan wordt per koper beoordeeld of je recht hebt op de vrijstelling. Ieder kijkt naar zijn of haar eigen aandeel. De woningwaardegrens geldt wel voor de hele woning, niet per persoon.

Een voorbeeld: jullie kopen samen een woning van €400.000, ieder voor de helft. Jij bent 31 en koopt voor het eerst. Je partner is 36. Over jouw helft van €200.000 betaal je 0%. Over de helft van je partner geldt 2%, dus €4.000, als je partner er ook zelf gaat wonen.

Goed om te weten: word je binnenkort 35? Dan telt je leeftijd op de dag van de akte van levering. Ligt je verjaardag vóór die datum, dan vervalt de vrijstelling. Bespreek in zo’n geval met de verkoper of een eerdere leveringsdatum mogelijk is, en zorg dat de notaris op tijd alle stukken heeft. Een overzicht van wat er op die dag gebeurt, lees je in passeren en sleuteloverdracht.

De verklaring voor de notaris

Om de vrijstelling te krijgen, vul je een verklaring in volgens het model van de Belastingdienst. Daarin verklaar je onder meer dat je de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken en dat je de startersvrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt. Je levert de verklaring in bij de notaris, die de vrijstelling toepast in de akte.

Neem de verklaring serieus. Blijkt later dat je niet aan de voorwaarden voldeed, bijvoorbeeld omdat je er toch niet bent gaan wonen, dan kan de Belastingdienst de belasting alsnog opleggen.

Wat als je niet in aanmerking komt?

Voldoe je niet aan de voorwaarden, maar ga je er wel zelf wonen? Dan betaal je in 2026 het tarief van 2%. Wordt de woning niet je hoofdverblijf, dan is het 8%. Een rekenvoorbeeld met alle tarieven vind je bij kosten koper.

Situatie	Tarief 2026
Starter, voldoet aan alle voorwaarden	0%
Starter, maar woningwaarde boven €555.000	2% over het hele bedrag
35 jaar of ouder, eigen bewoning	2%
Woning wordt niet je hoofdverblijf	8%

Zo regelt Akteloket dit voor je

Bij Akteloket vragen we je de gegevens die nodig zijn om de startersvrijstelling te beoordelen, zoals je geboortedatum, of je er zelf gaat wonen en of je de vrijstelling al eens hebt gebruikt. Ook de verklaring volgens het model van de Belastingdienst lever je bij ons aan. De aangesloten, onafhankelijke notaris controleert alles en beslist of de vrijstelling kan worden toegepast. Een volledig aangeleverde verklaring betekent dus nog niet automatisch 0%. Onze vaste prijs voor levering en hypotheekakte is €895 all-in; eventuele overdrachtsbelasting komt daar los bij.