Notariskosten huis kopen 2026: waar betaal je voor?

Een huis kopen kost meer dan alleen de koopprijs. Een van de posten waar je niet omheen kunt, zijn de notariskosten. Zonder notaris kan een woning namelijk niet op jouw naam komen. Maar waar betaal je eigenlijk voor, en waarom verschillen de prijzen zo? In dit artikel zetten we het voor 2026 op een rij.

Welke notariskosten heb je bij het kopen van een huis?

Bij een gewone woningaankoop met hypotheek heb je te maken met twee notariële akten:

• De akte van levering (ook wel transportakte). Hiermee gaat de woning van de verkoper naar jou.
• De hypotheekakte. Hiermee krijgt je geldverstrekker een hypotheekrecht op de woning. Koop je zonder hypotheek, dan heb je deze akte niet nodig.

Beide akten worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Daar horen inschrijvingskosten bij. Vraag altijd of die in de prijs van de notaris zitten of apart worden berekend.

Soms komen er andere diensten bij, bijvoorbeeld als je de koopovereenkomst laat opstellen omdat je zonder makelaar koopt.

Waar betaal je de notaris eigenlijk voor?

De notaris doet meer dan alleen een handtekening zetten. Bij een woningaankoop gaat het onder meer om:

• onderzoek in de registers van het Kadaster: eigendom, hypotheken, beslagen en bijzondere lasten;
• het vaststellen van de identiteit van koper en verkoper;
• het verplichte cliëntenonderzoek volgens de Wwft, waaronder de herkomst van je eigen geld;
• het opstellen van de akte van levering en de hypotheekakte;
• het opstellen van de nota van afrekening;
• het beheren van de geldstromen via de kwaliteitsrekening;
• het passeren van de akten en de inschrijving bij het Kadaster;
• controle van de registers vóór en na het passeren, en daarna de uitbetaling aan de verkoper.

Waarom verschillen notariskosten?

Notarissen mogen hun tarieven zelf bepalen. Daardoor zie je verschillen in prijs, maar ook in wat er precies onder valt. Factoren die meespelen:

• Wat inbegrepen is. De ene prijs is inclusief btw en Kadaster, de andere niet.
• De werkwijze. Hoe een kantoor zijn werk organiseert, heeft invloed op de prijs.
• Je situatie. Bijzondere situaties kunnen meer werk vragen. De notaris kan je vertellen of dat voor jou geldt.

Zo vergelijk je notariskosten eerlijk

Vraag bij elke offerte dezelfde dingen na:

1. Is de prijs inclusief btw?
2. Zijn de inschrijvingskosten van het Kadaster voor beide akten inbegrepen?
3. Zitten de akte van levering én de hypotheekakte erin?
4. Hoe teken je: moet je naar kantoor, of kan het met een volmacht?
5. Welke kosten van derden kun je nog verwachten, bijvoorbeeld voor legalisatie als je in het buitenland tekent?

Zo voorkom je dat een lage prijs later toch hoger uitvalt. Meer tips over de keuze zelf lees je in notaris kiezen als koper.

Notariskosten zijn niet hetzelfde als kosten koper

Wie een huis ziet staan met ‘k.k.’ achter de prijs, weet dat er kosten bij komen. Die kosten koper zijn breder dan alleen de notaris. De grootste post is meestal de overdrachtsbelasting. In 2026 is die 2% als je de woning zelf als hoofdverblijf gaat bewonen, 0% als je aan de voorwaarden van de startersvrijstelling voldoet, en 8% als de woning niet je hoofdverblijf wordt.

Een rekenvoorbeeld: bij een koopprijs van €400.000 en eigen bewoning betaal je €8.000 overdrachtsbelasting. Dat is meestal veel meer dan de notariskosten. Lees meer in overdrachtsbelasting 2026 en in het overzicht van alle kosten koper.

Goed om te weten: de kosten van de hypotheekakte zijn financieringskosten. Die kunnen onder voorwaarden aftrekbaar zijn in je aangifte inkomstenbelasting. De kosten van de akte van levering en de overdrachtsbelasting zijn dat niet. Je hypotheekadviseur of de Belastingdienst kan je vertellen wat voor jou geldt.

Wanneer betaal je de notariskosten?

De notariskosten betaal je niet los vooraf, maar via de nota van afrekening. Die ontvang je vóór het passeren. Je maakt het saldo over naar de kwaliteitsrekening van de notaris: de notariskosten, de overdrachtsbelasting en het deel van de koopprijs dat niet uit je hypotheek komt. De notaris geeft aan vóór welke datum het geld binnen moet zijn.

Wie betaalt welke kosten?

Bij een bestaande woning is de verdeling meestal zo:

• Koper: akte van levering, hypotheekakte, inschrijving van die akten, overdrachtsbelasting.
• Verkoper: de kosten van het aflossen en doorhalen van zijn eigen hypotheek.

Bij nieuwbouw koop je vaak ‘vrij op naam’. Dan zitten de kosten van de levering al in de prijs. De hypotheekakte betaal je ook dan zelf. Kijk in je koopovereenkomst wat er voor jou is afgesproken.

Notariskosten bij Akteloket in 2026

Bij Akteloket upload je de getekende koopovereenkomst. Wij lezen de gegevens automatisch uit, halen de kadastrale stukken op en maken concept-akten. De aangesloten, onafhankelijke notaris controleert alles, doet de identificatie en de Wwft-beoordeling, stelt de akten vast en regelt het passeren en de geldstromen. Je betaalt vaste prijzen, inclusief btw en de inschrijving van de akten bij het Kadaster. Niet inbegrepen zijn de overdrachtsbelasting en kosten van derden, zoals legalisatie of bankkosten. Alle details vind je op de pagina tarieven.

Dienst	Vaste prijs (all-in)
Akte van levering + hypotheekakte	€895
Alleen akte van levering	€649
Alleen hypotheekakte	€449
Koopovereenkomst opstellen	€395