Kosten koper 2026: wat betaal je bovenop de koopprijs?

In bijna elke woningadvertentie zie je twee letters achter de prijs staan: k.k. of v.o.n. Dat kleine verschil kan duizenden euro’s schelen. In dit artikel lees je wat kosten koper zijn, welke kosten daar in 2026 onder vallen en hoe je ze vooraf goed inschat.

Wat betekent kosten koper (k.k.)?

Kosten koper betekent dat de kosten van de eigendomsoverdracht voor rekening van de koper zijn. De vraagprijs is dus niet het hele bedrag dat je kwijt bent. Je betaalt er nog kosten bovenop.

Het tegenovergestelde is vrij op naam (v.o.n.). Dan zitten de kosten van de overdracht al in de prijs. Dat zie je vooral bij nieuwbouw. Bij nieuwbouw betaal je bovendien meestal btw in plaats van overdrachtsbelasting; die zit dan ook in de v.o.n.-prijs.

Welke kosten vallen onder kosten koper?

In strikte zin gaat het om de kosten die nodig zijn om de woning op jouw naam te krijgen:

Kostenpost	Toelichting
Overdrachtsbelasting	0%, 2% of 8% bij een woning, afhankelijk van je situatie
Notariskosten akte van levering	Het opstellen en passeren van de akte
Inschrijving bij het Kadaster	Het inschrijven van de akte van levering in de openbare registers

In de praktijk tellen de meeste kopers er ook de financieringskosten bij. Die heb je alleen als je een hypotheek afsluit:

• de notariskosten van de hypotheekakte en de inschrijving daarvan;
• hypotheekadvies en bemiddeling;
• een taxatierapport, als je geldverstrekker daarom vraagt;
• eventueel kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
• eventueel een bankgarantie in plaats van een waarborgsom.

En dan zijn er nog overige kosten waar je rekening mee kunt houden, zoals een bouwkundige keuring of een aankoopmakelaar. De bedragen verschillen per aanbieder. Vraag vooraf offertes op, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Overdrachtsbelasting: de grootste post

Overdrachtsbelasting is meestal de grootste kostenpost. In 2026 gelden voor woningen deze tarieven:

• 0% als je gebruikmaakt van de startersvrijstelling;
• 2% als je de woning zelf, en niet tijdelijk, als hoofdverblijf gaat gebruiken;
• 8% als de woning niet je hoofdverblijf wordt, bijvoorbeeld als belegging of tweede woning. Dit tarief is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4%.

Of je de startersvrijstelling kunt gebruiken, hangt af van je leeftijd, of je de vrijstelling al eerder hebt gebruikt en de waarde van de woning. In 2026 ligt de grens op €555.000. Alle details staan in ons artikel over overdrachtsbelasting 2026.

Rekenvoorbeeld 2026

Stel: je koopt een bestaande woning van €400.000 k.k. De overdrachtsbelasting is dan:

Jouw situatie	Tarief	Overdrachtsbelasting
Starter die aan alle voorwaarden voldoet	0%	€0
Je gaat er zelf wonen, maar bent geen starter	2%	€8.000
De woning wordt niet je hoofdverblijf	8%	€32.000

Daarbovenop komen de notariskosten. Bij Akteloket betaal je voor de akte van levering en de hypotheekakte samen €895 all-in, inclusief btw en de inschrijving van beide akten bij het Kadaster. Tel daar je eventuele financieringskosten en overige kosten bij op, en je hebt een realistisch beeld.

Waar betaal je de kosten koper van?

In de regel kun je niet meer lenen dan de waarde van de woning. De kosten koper betaal je daarom meestal uit eigen geld, zoals spaargeld of een schenking. Houd daar rekening mee als je gaat bieden. Je hypotheekadviseur kan uitrekenen hoeveel eigen geld je nodig hebt.

Gebruik je eigen geld? Dan vraagt de notaris waar dat geld vandaan komt. Dat is een wettelijke verplichting en hoort bij elke woningaankoop.

Goed om te weten: een deel van de kosten kan fiscaal aftrekbaar zijn. Financieringskosten, zoals de hypotheekakte en het hypotheekadvies, zijn onder voorwaarden aftrekbaar in je aangifte inkomstenbelasting. Overdrachtsbelasting en de kosten van de akte van levering zijn dat niet. Check de actuele regels bij de Belastingdienst of vraag het je adviseur.

Hoe en wanneer betaal je?

Je betaalt de kosten koper niet allemaal los. De meeste kosten staan op de nota van afrekening van de notaris: de koopprijs, de overdrachtsbelasting, de notariskosten en eventuele verrekeningen, min het hypotheekbedrag en een al betaalde waarborgsom. Het saldo maak je vooraf over naar de kwaliteitsrekening van de notaris. De notaris geeft aan vóór welke datum het geld binnen moet zijn en draagt de overdrachtsbelasting namens jou af aan de Belastingdienst.

Kosten zoals advies, taxatie en keuring betaal je meestal rechtstreeks aan die partijen.

En in 2027?

Koop je nu, maar wordt de woning pas in 2027 geleverd? Dan gelden de regels op de datum van de akte van levering. De woningwaardegrens voor de startersvrijstelling is vanaf 1 januari 2027 al vastgesteld op €615.000. In het Belastingplan 2027 is daarnaast voorgesteld om het tarief van 8% te verlagen naar 7%. Dat voorstel is nog niet definitief.

Zo houdt Akteloket je notariskosten overzichtelijk

Bij Akteloket betaal je een vaste prijs, zodat het notarisdeel van je kosten koper vooraf vaststaat. Je uploadt de getekende koopovereenkomst, wij zetten de gegevens klaar en de aangesloten, onafhankelijke notaris controleert alles en stelt de nota van afrekening op. Overdrachtsbelasting en kosten van derden vallen buiten de vaste prijs. Bekijk het complete overzicht op onze pagina tarieven of lees meer over notariskosten bij het kopen van een huis.