Overdrachtsbelasting 2026: tarieven, voorwaarden en voorbeelden

Koop je een woning, dan betaal je in de meeste gevallen overdrachtsbelasting. Het is vaak de grootste post binnen de kosten koper. Het tarief hangt af van wie je bent en wat je met de woning gaat doen. In 2026 is er bovendien iets veranderd voor beleggers en kopers van een tweede woning. Hier lees je hoe het zit.

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je een onroerende zaak verkrijgt, zoals een huis, een appartement of een bedrijfspand. De koper betaalt de belasting. Je hoeft geen aangifte te doen: de notaris berekent het bedrag, zet het op de nota van afrekening en draagt het namens jou af aan de Belastingdienst.

De belasting wordt berekend over de waarde van de woning. In de meeste gevallen is dat de koopprijs. Is de werkelijke waarde hoger dan de koopprijs, dan kan de Belastingdienst van die hogere waarde uitgaan.

Tarieven overdrachtsbelasting 2026

Situatie	Tarief 2026
Starter die aan alle voorwaarden van de startersvrijstelling voldoet	0%
Woning die je zelf, niet tijdelijk, als hoofdverblijf gaat gebruiken	2%
Woning die niet je hoofdverblijf wordt (belegging, tweede woning, woning voor je kind)	8%
Niet-woning, zoals een bedrijfspand	10,4%

Het tarief van 8% is nieuw. Tot 1 januari 2026 betaalden kopers van een woning die niet hun hoofdverblijf werd 10,4%. Dat is nu verlaagd. Voor niet-woningen blijft 10,4% gelden.

Wanneer betaal je 2%?

Het verlaagde tarief van 2% geldt als je de woning zelf gaat bewonen als hoofdverblijf, en dat niet tijdelijk. Hoofdverblijf betekent: hier woon je echt en hier speelt je dagelijks leven zich af. Meestal sta je op dit adres ook ingeschreven.

Om het tarief te krijgen, geef je de notaris een verklaring dat je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. De notaris past het tarief dan toe in de akte. Klopt de verklaring achteraf niet, dan kan de Belastingdienst alsnog het hogere tarief in rekening brengen.

Wanneer betaal je 8%?

Wordt de woning niet jouw hoofdverblijf, dan geldt in 2026 het tarief van 8%. Denk aan:

• een woning die je koopt om te verhuren;
• een vakantiewoning of tweede woning;
• een woning die je koopt voor je kind, terwijl je er zelf niet gaat wonen.

De startersvrijstelling: 0%

Ben je 18 jaar of ouder en jonger dan 35 op de datum van de akte van levering? Ga je de woning zelf als hoofdverblijf bewonen, heb je de vrijstelling nog niet eerder gebruikt en is de woningwaarde niet hoger dan €555.000? Dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting.

Let op: ligt de waarde boven de grens, dan vervalt de vrijstelling helemaal. Je betaalt dan 2% over het hele bedrag, niet alleen over het deel boven de grens. Alle voorwaarden lees je in ons artikel over de startersvrijstelling.

Rekenvoorbeelden 2026

Koopprijs	Situatie	Tarief	Te betalen
€350.000	Starter, voldoet aan alle voorwaarden	0%	€0
€350.000	Eigen bewoning, geen starter	2%	€7.000
€350.000	Verhuur of tweede woning	8%	€28.000
€560.000	Starter, maar boven de grens van €555.000	2%	€11.200

Het laatste voorbeeld laat zien hoe belangrijk de woningwaardegrens is. Een paar duizend euro boven de grens kost je de hele vrijstelling.

Roerende zaken

Neem je spullen over van de verkoper, zoals gordijnen, lampen of een losse kast? Dan zijn dat roerende zaken. Daarover betaal je geen overdrachtsbelasting, zolang de prijs die je ervoor betaalt reëel is. Vaste onderdelen van het huis, zoals een ingebouwde keuken, horen bij de woning zelf. Twijfel je wat in jouw situatie geldt? Leg het voor aan de notaris.

Goed om te weten: voor het tarief en de startersvrijstelling telt de datum van de notariële levering, niet de datum van de koopovereenkomst. Teken je in 2026 een koopovereenkomst en vindt de levering plaats in 2027, dan gelden de regels van 2027. De woningwaardegrens voor starters is vanaf 1 januari 2027 al vastgesteld op €615.000.

Wat verandert er in 2027?

Twee dingen zijn goed om te weten:

1. Startersvrijstelling: de woningwaardegrens gaat per 1 januari 2027 naar €615.000. Dit is al vastgesteld.
2. Tarief van 8%: in het Belastingplan 2027 is voorgesteld dit tarief te verlagen naar 7%. Dat voorstel is nog niet definitief. Reken er dus nog niet op.

Hoe betaal je de overdrachtsbelasting?

De overdrachtsbelasting staat op de nota van afrekening. Je maakt het totale saldo vooraf over naar de kwaliteitsrekening van de notaris. De notaris geeft aan vóór welke datum het geld binnen moet zijn. Daarna draagt de notaris de belasting af. Je betaalt de overdrachtsbelasting in de regel uit eigen geld. Hoe dat past in je totale budget, lees je bij kosten koper.

Zo regelt Akteloket dit voor je

Akteloket verzamelt de gegevens die de notaris nodig heeft om het juiste tarief toe te passen, zoals je geboortedatum, of je er zelf gaat wonen en de verklaringen die daarbij horen. De aangesloten, onafhankelijke notaris beoordeelt die gegevens, berekent de overdrachtsbelasting en draagt die af. Let op: de overdrachtsbelasting zelf zit niet in onze vaste prijs. Die prijs dekt de notariële afhandeling, zoals bij levering en hypotheekakte voor €895 all-in.