Aflosnota en royement: wat gebeurt er met de hypotheek van de verkoper?

De meeste mensen die een huis verkopen, hebben er nog een hypotheek op lopen. Die hypotheek moet worden afgelost voordat de nieuwe eigenaar de woning krijgt. Hoe gaat dat in zijn werk? Hier spelen twee begrippen een hoofdrol: de aflosnota en het royement. In dit artikel lees je wat ze betekenen, voor de verkoper én voor de koper.

Waarom moet de hypotheek eerst weg?

Een hypotheekrecht hoort bij de woning, niet bij de persoon. Zolang het hypotheekrecht van de bank van de verkoper is ingeschreven, rust het op de woning. Ook als de woning wordt verkocht. In de koopovereenkomst staat daarom bijna altijd dat de verkoper de woning levert vrij van hypotheken en beslagen.

De notaris zorgt ervoor dat dit gebeurt. Uit de verkoopopbrengst lost de notaris de oude hypotheek af en laat het hypotheekrecht doorhalen in de registers.

Wat is een aflosnota?

Een aflosnota is een overzicht van de geldverstrekker van de verkoper. Daarop staat welk bedrag nodig is om de hypotheek op de datum van overdracht volledig af te lossen. De nota bevat meestal:

• de openstaande hoofdsom van de lening;
• de rente tot de dag van aflossing;
• eventuele kosten of een vergoeding voor vervroegd aflossen, als de hypotheekvoorwaarden dat bepalen;
• het rekeningnummer en kenmerk voor de betaling;
• de datum tot wanneer de nota geldig is.

Omdat de rente per dag doorloopt, is een aflosnota gekoppeld aan een bepaalde datum. Verschuift de datum van overdracht, dan vraagt de notaris een nieuwe nota op.

Wie vraagt de aflosnota op?

De notaris die de levering verzorgt. De verkoper geeft de notaris de gegevens van zijn hypotheek, zoals de naam van de geldverstrekker en het leningnummer. Daarnaast ziet de notaris in de registers van het Kadaster welke hypotheekrechten er op de woning zijn ingeschreven.

Zo verloopt het, stap voor stap

1. De notaris onderzoekt de registers en ziet welke hypotheekrechten en beslagen er op de woning rusten.
2. De notaris vraagt de aflosnota op bij de geldverstrekker van de verkoper.
3. De aflossing komt op de nota van afrekening van de verkoper.
4. Het passeren: de akte van levering wordt getekend en aangeboden voor inschrijving.
5. Controle en betaling: na controle van de registers betaalt de notaris uit de verkoopopbrengst eerst de geldverstrekker van de verkoper, en daarna het restant aan de verkoper.
6. Het royement: het oude hypotheekrecht wordt doorgehaald in de openbare registers.

Wat staat er op de nota van de verkoper?

Post	Effect
Koopprijs	Erbij
Aflossing hypotheek volgens de aflosnota	Eraf
Kosten voor het doorhalen van de hypotheek	Eraf
Verrekening van bijvoorbeeld gemeentelijke belastingen of VvE-bijdrage	Erbij of eraf
Eventuele andere afgesproken posten, zoals makelaarskosten	Eraf
Uitbetaling aan de verkoper	Saldo

De kosten van het doorhalen van de hypotheek zijn meestal voor rekening van de verkoper. Kijk in de koopovereenkomst wat er is afgesproken. Hoe de nota van de koper eruitziet, lees je in nota van afrekening.

Wat als de opbrengst niet genoeg is?

Is de verkoopprijs lager dan de hypotheekschuld, dan is er een restschuld. Die moet vóór de overdracht zijn geregeld. De verkoper kan het verschil bijvoorbeeld uit eigen geld bijbetalen, of afspraken maken met de geldverstrekker. Zonder zo’n oplossing kan de notaris de woning niet vrij van hypotheek leveren, en kan de overdracht niet doorgaan.

Heb je als verkoper een restschuld? Neem dan zo vroeg mogelijk contact op met je geldverstrekker of hypotheekadviseur.

Beslagen en meerdere hypotheken

Soms rusten er meerdere hypotheken op een woning, of is er beslag gelegd door een schuldeiser. Ook die moeten vóór de levering zijn opgelost. De notaris vraagt bij elke partij een opgave op en zorgt dat alles uit de opbrengst wordt voldaan en doorgehaald.

Wat kun je als verkoper zelf voorbereiden?

Hoe beter je voorbereid bent, hoe soepeler de aflossing verloopt. Een paar tips:

• Zoek de gegevens van al je leningen op, zoals de naam van de geldverstrekker en de leningnummers.
• Heb je meerdere leningdelen, of een extra lening die ook met een hypotheekrecht op de woning is gedekt? Meld ze allemaal aan de notaris.
• Vraag bij je geldverstrekker na of je bij aflossing een vergoeding moet betalen.
• Geef een gewijzigde leveringsdatum direct door aan de notaris, zodat de aflosnota op de juiste datum wordt gebaseerd.
• Controleer je nota van afrekening en vraag om uitleg als een bedrag afwijkt van wat je verwachtte.

Goed om te weten: of je als verkoper een vergoeding voor vervroegd aflossen betaalt, hangt af van je hypotheekvoorwaarden. Bij verkoop van de woning vanwege een verhuizing gelden vaak andere regels dan bij gewoon extra aflossen. Vraag het tijdig na bij je geldverstrekker, zodat de aflosnota geen verrassing is.

Wat betekent dit voor de koper?

Als koper merk je weinig van de aflosnota. Toch is het voor jou belangrijk. Doordat de notaris de registers vóór en na het passeren controleert en de oude hypotheek aflost en laat doorhalen, krijg je de woning vrij van de schulden van de verkoper. Je eigen hypotheekrecht wordt daarna ingeschreven. Meer daarover lees je in wat is een hypotheekakte.

Zo regelt Akteloket dit voor je

Koop je een woning via Akteloket? Dan halen wij de kadastrale stukken op, zodat direct zichtbaar is welke hypotheken en beslagen er op de woning zijn ingeschreven. De aangesloten, onafhankelijke notaris vraagt de aflosnota op bij de geldverstrekker van de verkoper, lost af uit de verkoopopbrengst en laat het hypotheekrecht doorhalen. Dat hoort bij de afhandeling van de akte van levering.