Bedenktijd koopovereenkomst: zo werken de 3 dagen bij een huis

Een huis kopen is een grote beslissing, vaak genomen onder tijdsdruk. Daarom geeft de wet je als koper een korte adempauze nadat je de koopovereenkomst hebt getekend: de bedenktijd. In dit artikel lees je hoe de drie dagen werken, hoe je ze uitrekent en wat je moet doen als je toch wilt afzien van de koop.

Wat is de bedenktijd?

De bedenktijd is een wettelijke termijn van drie dagen waarin je als koper de koop van een woning kunt ontbinden. Je hoeft geen reden te geven en je betaalt geen boete. Het staat in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek.

De bedenktijd geldt als:

• je een woning koopt (een huis of appartement om in te wonen);
• je dat doet als particulier, dus niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf;
• de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd, wat bij een woningkoop door een consument verplicht is.

De verkoper heeft geen bedenktijd. Zodra beide partijen hebben getekend, zit de verkoper aan de afspraken vast. Meer over de inhoud van het contract lees je in koopovereenkomst huis.

Wanneer begint en eindigt de bedenktijd?

De bedenktijd begint op de dag na de dag waarop je de door beide partijen getekende koopovereenkomst, of een kopie daarvan, hebt ontvangen. Dat heet de terhandstelling. Vanaf die dag tel je drie dagen.

Eindigt de termijn op een zaterdag, zondag of feestdag? Dan loopt hij door tot en met de eerstvolgende werkdag.

Rekenvoorbeelden

Uitgaande van een week zonder feestdagen:

Getekende overeenkomst ontvangen op	De drie dagen	Laatste dag bedenktijd
Maandag	dinsdag, woensdag, donderdag	Donderdag
Dinsdag	woensdag, donderdag, vrijdag	Vrijdag
Woensdag	donderdag, vrijdag, zaterdag	Maandag (zaterdag schuift door)
Donderdag	vrijdag, zaterdag, zondag	Maandag (zondag schuift door)

Rond feestdagen kan de berekening anders uitpakken. Twijfel je over de precieze einddatum? Vraag het de makelaar of de notaris, en wacht niet tot de laatste dag.

Hoe ontbind je de koop binnen de bedenktijd?

Wil je toch niet kopen? Dan laat je de verkoper binnen de bedenktijd weten dat je de koop ontbindt. Let daarbij op deze punten:

1. Doe het schriftelijk. Een e-mail of brief is duidelijker dan een telefoontje.
2. Zorg dat het bericht op tijd aankomt. Het gaat erom dat de verkoper je bericht binnen de termijn ontvangt. Stuur het dus niet op het laatste moment.
3. Zorg voor bewijs. Vraag om een ontvangstbevestiging of verstuur een aangetekende brief. Is er een makelaar betrokken? Stuur je bericht dan aan de verkoper én aan diens makelaar.
4. Informeer de notaris. Heeft de notaris de koopovereenkomst al ontvangen, laat dan ook de notaris weten dat de koop niet doorgaat.

Je hoeft niet uit te leggen waarom je de koop ontbindt. Ook zijn er geen kosten of boetes aan verbonden.

Waarvoor is de bedenktijd bedoeld?

De bedenktijd is bedoeld om in alle rust na te denken. Je kunt in die dagen:

• de koopovereenkomst nog eens goed doorlezen;
• met je partner of familie overleggen;
• je hypotheekadviseur vragen of je plannen financieel haalbaar zijn;
• nagaan of alle afspraken uit de onderhandeling goed zijn vastgelegd.

De bedenktijd is géén vervanging voor een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring. Drie dagen is te kort om een hypotheek rond te krijgen of een keuring uit te laten voeren. Spreek daarvoor aparte ontbindende voorwaarden af.

Bedenktijd en ontbindende voorwaarden naast elkaar

	Bedenktijd	Ontbindende voorwaarde
Geregeld in	De wet (artikel 7:2 BW)	De koopovereenkomst
Geldt altijd?	Ja, voor een particuliere koper van een woning	Alleen als je het hebt afgesproken
Duur	Drie dagen	Tot de afgesproken datum
Reden nodig?	Nee	Ja, de voorwaarde moet zich voordoen
Bewijs nodig?	Alleen dat je op tijd hebt ontbonden	Vaak wel, bijvoorbeeld afwijzingen van geldverstrekkers

Goed om te weten: gebruik de bedenktijd ook om te controleren welke notaris in de koopovereenkomst staat. Volgens gebruik kies jij als koper de notaris. Lees in notaris kiezen als koper waar je op let.

Veelvoorkomende misverstanden

• ‘De bedenktijd begint als ik teken.’ Nee. Hij begint op de dag na ontvangst van de door beide partijen getekende overeenkomst, of een kopie daarvan.
• ‘Het gaat om drie werkdagen.’ Nee, het zijn drie dagen. Valt de laatste dag op een zaterdag, zondag of feestdag, dan loopt de termijn door tot en met de eerstvolgende werkdag.
• ‘Een telefoontje is genoeg.’ Dat is achteraf lastig te bewijzen. Leg je ontbinding daarom schriftelijk vast.
• ‘De verkoper kan zich ook nog bedenken.’ Nee. De wettelijke bedenktijd is er alleen voor de koper.

En daarna?

Is de bedenktijd verstreken en heb je niet ontbonden, dan is de koop bindend, behalve als je nog een beroep kunt doen op een ontbindende voorwaarde. Vaak moet je in de periode daarna ook de waarborgsom storten of een bankgarantie regelen. Kijk in je koopovereenkomst vóór welke datum dat moet.

Zo helpt Akteloket na de bedenktijd

Laat je de koopovereenkomst via Akteloket opstellen, dan zorgen we dat de afspraken over bedenktijd, ontbindende voorwaarden en waarborgsom helder in het contract staan. Is de overeenkomst al getekend, dan upload je hem bij ons. We lezen de gegevens automatisch uit, halen de kadastrale stukken op en bereiden de akten voor de aangesloten, onafhankelijke notaris voor. De stappen die volgen zie je op hoe werkt het.