Koopovereenkomst huis: wat staat erin en waar let je op?

Je bod is geaccepteerd. Gefeliciteerd! De volgende stap is de koopovereenkomst: het document waarin alle afspraken tussen jou en de verkoper worden vastgelegd. Het is misschien wel het belangrijkste papier van je hele aankoop. Wat erin staat, bepaalt namelijk ook wat er later in de akte van levering komt.

Wat is een koopovereenkomst?

De koopovereenkomst, ook wel koopcontract of voorlopig koopcontract genoemd, is de schriftelijke afspraak tussen koper en verkoper. Je spreekt af welke woning je koopt, voor welke prijs, onder welke voorwaarden en wanneer de woning wordt overgedragen.

Met de koopovereenkomst ben je nog geen eigenaar. Dat word je pas als de notaris de akte van levering heeft laten inschrijven bij het Kadaster. De koopovereenkomst is wel bindend: na de bedenktijd en het verstrijken van de ontbindende voorwaarden zit je eraan vast.

Verplicht op papier

Koop je als consument een woning, dan moet de koopovereenkomst schriftelijk worden vastgelegd. Dat staat in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Een mondelinge afspraak of een akkoord via de telefoon is voor jou als koper dus nog niet bindend.

Na het tekenen heb je drie dagen bedenktijd. Die gaat in op de dag na de dag waarop je de getekende overeenkomst (of een kopie) hebt ontvangen. Binnen die termijn kun je zonder opgave van reden afzien van de koop. Hoe je dat precies berekent, lees je in bedenktijd koopovereenkomst.

Wat staat er in een koopovereenkomst?

Een goede koopovereenkomst bevat onder meer:

• de namen en gegevens van koper(s) en verkoper(s);
• een omschrijving van de woning, met adres en kadastrale aanduiding;
• de koopprijs;
• de roerende zaken die je overneemt, zoals gordijnen of een wasmachine;
• de datum van levering;
• de ontbindende voorwaarden en tot wanneer ze gelden;
• de afspraken over de waarborgsom of bankgarantie;
• de staat waarin de woning wordt opgeleverd;
• bekende gebreken en bijzondere lasten of beperkingen;
• wat er gebeurt als een van de partijen zich niet aan de afspraken houdt;
• de notaris die de levering verzorgt.

Bij een appartement komt daar informatie over de Vereniging van Eigenaars (VvE) bij, zoals de splitsingsakte en de maandelijkse bijdrage.

Ontbindende voorwaarden

Met een ontbindende voorwaarde kun je de koop ontbinden als iets niet doorgaat. Je spreekt ze af vóór het tekenen. Veelvoorkomend zijn:

Voorwaarde	Wat houdt het in?
Financieringsvoorbehoud	Je kunt ontbinden als je geen passende hypotheek krijgt
Voorbehoud NHG	Je kunt ontbinden als je de hypotheek niet met Nationale Hypotheek Garantie kunt afsluiten
Bouwkundige keuring	Je kunt ontbinden als een keuring ernstige gebreken aan het licht brengt, binnen wat is afgesproken

Bij elke voorwaarde hoort een datum. Wil je er een beroep op doen, dan moet dat vóór die datum, en vaak schriftelijk met bewijs, zoals afwijzingen van geldverstrekkers. Na de datum vervalt de voorwaarde.

Waarborgsom of bankgarantie

In de meeste koopovereenkomsten staat dat je een waarborgsom stort of een bankgarantie regelt. Meestal gaat het om 10% van de koopprijs. De waarborgsom stort je bij de notaris, op de kwaliteitsrekening. Lees meer in waarborgsom of bankgarantie.

Wat als iemand zich niet aan de afspraken houdt?

In de koopovereenkomst staat ook wat er gebeurt als koper of verkoper zijn verplichtingen niet nakomt. Meestal moet de andere partij eerst schriftelijk worden aangemaand. Komt die daarna nog steeds niet na, dan kan een flinke boete volgen. In veel modelovereenkomsten is dat 10% van de koopprijs. Juist daarom is het belangrijk dat je vóór het tekenen goed weet waar je ja tegen zegt.

Inschrijving van de koopovereenkomst

Je kunt de koopovereenkomst laten inschrijven in de openbare registers van het Kadaster (artikel 7:3 BW). Dat doet de notaris. Inschrijving beschermt je als koper tot aan de levering, bijvoorbeeld als er in de tussentijd beslag op de woning wordt gelegd of de verkoper de woning aan een ander probeert te verkopen. De notaris kan je vertellen of het in jouw situatie zinvol is.

Goed om te weten: volgens gebruik kiest de koper de notaris. Vaak wordt de notaris al in de koopovereenkomst genoemd. Heb je zelf een voorkeur, geef die dan door vóórdat je tekent. Wisselen achteraf kan meestal alleen in overleg met de verkoper.

Waar let je op vóór het tekenen?

• Lees de hele overeenkomst, ook de kleine lettertjes en de bijlagen.
• Controleer of alle afspraken uit de onderhandeling erin staan, zoals roerende zaken en de leveringsdatum.
• Kijk of de data van de ontbindende voorwaarden haalbaar zijn met je hypotheekaanvraag.
• Vraag naar bekende gebreken en lees de vragenlijst die de verkoper heeft ingevuld.
• Koop je samen? Zorg dat alle kopers in de overeenkomst staan en tekenen.
• Past de leveringsdatum bij je hypotheekaanvraag en bij de eventuele verkoop van je huidige woning?
• Twijfel je? Laat je adviseren voordat je tekent.

Zo helpt Akteloket bij je koopovereenkomst

Koop je zonder makelaar, bijvoorbeeld van familie, buren of een particuliere verkoper? Dan kun je via Akteloket de koopovereenkomst laten opstellen voor €395 all-in. Is de koopovereenkomst al getekend, dan upload je die bij ons. We lezen de gegevens automatisch uit en bereiden de akte van levering voor de aangesloten, onafhankelijke notaris voor. Meer over kopen zonder tussenpersoon lees je in huis kopen zonder makelaar.