Huis kopen zonder makelaar: kan dat en waar let je op?

Je hebt een woning gevonden via via, je koopt het huis van je buren, of een familielid verkoopt aan jou. Dan kan het logisch voelen om het zonder makelaar te regelen. Dat mag. Maar je neemt dan wel taken op je die anders een professional voor je doet. In dit artikel lees je wat er komt kijken bij een huis kopen zonder makelaar.

Kan dat: een huis kopen zonder makelaar?

Ja. Een makelaar is niet verplicht bij het kopen van een woning. Een notaris wel: de eigendom van een woning gaat alleen over via een notariële akte van levering, die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Je ziet grofweg twee situaties:

1. Helemaal zonder makelaar. Koper en verkoper regelen samen de koop, bijvoorbeeld bij een verkoop tussen familie, buren of particulieren.
2. Zonder aankoopmakelaar. De verkoper heeft wel een makelaar, maar jij als koper niet. Let op: die makelaar werkt voor de verkoper.

Wat doet een aankoopmakelaar normaal?

Om te weten wat je zelf moet regelen, helpt het om te zien wat een aankoopmakelaar doet:

Taak	Wat jij zelf regelt
Waarde inschatten	Vergelijk recente verkopen in de buurt en laat zo nodig een taxatie doen
Bouwkundige staat	Laat een bouwkundige keuring uitvoeren door een deskundige
Onderhandelen	Bepaal vooraf je maximale prijs en je voorwaarden
Juridische check	Zoek uit wat er geldt voor het perceel, de omgeving en eventuele lasten
Koopovereenkomst	Laat een zorgvuldige koopovereenkomst opstellen

Wat moet je zelf onderzoeken?

Als koper heb je een onderzoeksplicht: je wordt geacht zelf na te gaan of de woning geschikt is voor wat je ermee wilt. De verkoper heeft op zijn beurt een mededelingsplicht: hij moet je vertellen over gebreken die hij kent. Zonder makelaar ligt het onderzoek nog meer bij jou. Denk aan:

• De bouwkundige staat: fundering, dak, vocht, installaties.
• Het omgevingsplan van de gemeente (voorheen bestemmingsplan): wat mag er op en rond het perceel?
• Bijzondere lasten en beperkingen: zijn er rechten van buren, zoals een recht van overpad? Lees meer in erfdienstbaarheid.
• Erfpacht: is de grond eigendom of in erfpacht? Dat heeft gevolgen voor je kosten.
• Het energielabel van de woning.
• Bij een appartement: de stukken van de Vereniging van Eigenaars (VvE), zoals de splitsingsakte, het reglement, de notulen van vergaderingen, het onderhoudsplan en de financiële reserves.

Vraag de verkoper ook om een ingevulde vragenlijst over de woning en om een lijst van zaken die achterblijven of worden meegenomen.

Onderhandelen zonder makelaar

Onderhandelen is voor veel kopers het spannendste deel. Een paar tips:

• Bepaal vooraf je grens. Weet wat je maximaal wilt en kunt betalen, inclusief de kosten koper.
• Onderbouw je bod. Gebruik recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen of een taxatie.
• Noem je voorwaarden meteen. Wil je een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring? Zet dat in je bod.
• Leg het schriftelijk vast. Bevestig bod en tegenbod per e-mail, zodat er geen misverstanden ontstaan.
• Laat je niet opjagen. Als particuliere koper zit je pas vast aan de koop als de koopovereenkomst schriftelijk is vastgelegd. Daarna heb je bovendien drie dagen bedenktijd.

De koopovereenkomst: niet zelf in elkaar zetten

Zonder makelaar is er niemand die automatisch de koopovereenkomst opstelt. Het is verleidelijk om een voorbeeld van internet te gebruiken, maar dat is riskant. De koopovereenkomst bepaalt namelijk alle afspraken: de prijs, de leveringsdatum, de ontbindende voorwaarden, de waarborgsom en wat er gebeurt als een van beiden zich niet aan de afspraken houdt.

Een paar wettelijke spelregels gelden altijd:

• De koopovereenkomst moet schriftelijk zijn (artikel 7:2 BW).
• Als koper heb je drie dagen bedenktijd na de terhandstelling van de getekende overeenkomst. Hoe die werkt, lees je in bedenktijd koopovereenkomst.

Wat er verder in hoort, lees je in koopovereenkomst huis.

Goed om te weten: koop je van familie, vrienden of buren? Leg dan juist alles goed vast. Een duidelijke koopovereenkomst voorkomt discussie achteraf en beschermt jullie relatie. Koop je van familie tegen een prijs die lager is dan de waarde, vraag dan advies over de fiscale gevolgen, bijvoorbeeld bij de Belastingdienst of een adviseur.

Na de koopovereenkomst: de notaris

Zodra de koopovereenkomst is getekend, gaat het verder bij de notaris. Volgens gebruik kies jij als koper de notaris. De notaris onderzoekt de registers, stelt de identiteit van iedereen vast, maakt de akte van levering en eventueel de hypotheekakte, en regelt de geldstromen via de kwaliteitsrekening. Hoe je een notaris kiest, lees je in notaris kiezen als koper.

Voor- en nadelen op een rij

Voordelen

• Je bespaart de kosten van een aankoopmakelaar.
• Je houdt zelf de regie.
• Bij een koop tussen bekenden kan het eenvoudiger en persoonlijker zijn.

Nadelen

• Je moet meer zelf uitzoeken en beoordelen.
• Je mist de marktkennis en onderhandelingservaring van een makelaar.
• Fouten in de voorbereiding kun je later moeilijk herstellen.

Zo helpt Akteloket als je zonder makelaar koopt

Via Akteloket kun je de koopovereenkomst laten opstellen voor €395 all-in. Daarna upload je de getekende overeenkomst, lezen wij de gegevens automatisch uit en halen we de kadastrale stukken op. De aangesloten, onafhankelijke notaris verzorgt vervolgens de akte van levering en, als je een hypotheek hebt, de hypotheekakte, samen voor €895 all-in.