Wat doet de notaris bij de aankoop van een huis? Alle taken op een rij

Bij het kopen van een huis heb je met veel partijen te maken: een makelaar, een hypotheekadviseur, een geldverstrekker, de verkoper. En dan is er de notaris. Je weet dat je er niet omheen kunt, maar wat doet de notaris eigenlijk allemaal? In dit artikel zetten we de taken overzichtelijk op een rij.

De notaris: onafhankelijk en onpartijdig

Een notaris is een onafhankelijke jurist met een wettelijke taak. Bij de aankoop van een woning zorgt de notaris ervoor dat de eigendom correct overgaat, dat het geld op de juiste plek terechtkomt en dat de registers van het Kadaster kloppen.

De notaris is onpartijdig. Volgens gebruik kies jij als koper de notaris, maar die werkt niet alleen voor jou. De notaris let op de belangen van koper, verkoper en geldverstrekker. Hoe je een notaris kiest, lees je in notaris kiezen als koper.

De taken van de notaris, stap voor stap

1. Stukken ontvangen en controleren

Na het tekenen van de koopovereenkomst ontvangt de notaris die overeenkomst, meestal van de makelaar. De notaris leest de afspraken: de koopprijs, de datum van levering, de ontbindende voorwaarden en eventuele bijzondere afspraken.

2. Onderzoek in de registers

De notaris onderzoekt de openbare registers van het Kadaster. Daarbij kijkt de notaris onder meer naar:

• wie de eigenaar is en of die mag verkopen;
• welke hypotheken op de woning rusten;
• of er beslag op de woning is gelegd;
• welke bijzondere lasten en beperkingen gelden, zoals een erfdienstbaarheid;
• of er publiekrechtelijke beperkingen zijn ingeschreven, bijvoorbeeld van de gemeente.

3. Identificatie en cliëntenonderzoek

De notaris stelt de identiteit van koper en verkoper vast. Daarnaast doet de notaris het cliëntenonderzoek dat de Wwft voorschrijft. Daarbij hoort de vraag waar je eigen geld vandaan komt. Meer daarover lees je in herkomst van eigen geld.

4. De akten opstellen

De notaris stelt de akte van levering op. Heb je een hypotheek, dan stuurt je geldverstrekker de hypotheekinstructie rechtstreeks naar de notaris. Op basis daarvan maakt de notaris de hypotheekakte. Je krijgt de concept-akten vooraf toegestuurd. Wat er in de leveringsakte staat, lees je in wat is een akte van levering.

5. Nota van afrekening en geldstromen

De notaris maakt een nota van afrekening: een overzicht van alle bedragen. Jij maakt het saldo over naar de kwaliteitsrekening van de notaris. De notaris vraagt ook het hypotheekgeld op bij je geldverstrekker. Heeft de verkoper nog een hypotheek, dan vraagt de notaris een aflosnota op bij diens geldverstrekker.

6. Het passeren

Op de afgesproken datum worden de akten getekend. Dat heet passeren. Je kunt daarbij zelf aanwezig zijn, of vooraf een volmacht tekenen zodat een medewerker van de notaris namens jou tekent.

7. Inschrijving, controle en uitbetaling

Na het passeren biedt de notaris de akten aan voor inschrijving in de openbare registers. Door die inschrijving word je eigenaar. De notaris controleert de registers vóór en na het passeren. Blijkt dat er geen nieuwe beslagen of andere inschrijvingen zijn bijgekomen, dan betaalt de notaris de verkoper uit, lost de hypotheek van de verkoper af en draagt de overdrachtsbelasting af aan de Belastingdienst. Daarna ontvang je een afschrift van de akten.

Wat doet de notaris níet?

De notaris heeft een duidelijke, juridische rol. Voor andere vragen heb je andere specialisten nodig:

Taak	Wie doet het?
Woning zoeken en onderhandelen over de prijs	Jij zelf of een aankoopmakelaar
De waarde van de woning bepalen	Een taxateur
De bouwkundige staat beoordelen	Een bouwkundige
Een passende hypotheek kiezen	Een hypotheekadviseur of de geldverstrekker
Juridische overdracht, akten, inschrijving en geldstromen	De notaris

Goed om te weten: de notaris heeft ook een voorlichtende rol. Begrijp je iets niet in de akte, bijvoorbeeld een oude bepaling over een erfdienstbaarheid of een kettingbeding? Vraag het de notaris. Uitleg over wat er in de akte staat hoort bij het werk.

Hoe lang duurt het?

Hoeveel tijd er nodig is tussen de koopovereenkomst en de levering, hangt af van de afspraken met de verkoper en van je financiering. Belangrijk is dat de notaris de stukken op tijd heeft. Stuur dus snel je gegevens en documenten door als de notaris daarom vraagt. Zo voorkom je stress vlak voor de transportdag.

Wat kun jij doen om de notaris te helpen?

• Laat de koopovereenkomst direct na het tekenen naar de notaris sturen.
• Lever je identiteitsgegevens en de stukken over je eigen geld snel en volledig aan.
• Teken je hypotheekofferte op tijd, zodat je geldverstrekker de hypotheekinstructie kan versturen.
• Lees de concept-akten en de nota van afrekening goed door en stel je vragen vóór het passeren.
• Geef wijzigingen, zoals een andere leveringsdatum, meteen door aan de notaris.

Zo verdelen Akteloket en de notaris het werk

Bij Akteloket is de taakverdeling helder. Wij verzamelen, structureren en bereiden voor: je uploadt de getekende koopovereenkomst, wij lezen de gegevens automatisch uit, halen de kadastrale stukken op en maken concept-akten. De aangesloten, onafhankelijke notaris doet het notariële werk: het oordeel over je identificatie, de Wwft-beoordeling, het vaststellen van de akten, het passeren en de geldstromen. De notaris controleert en beslist. Hoe dat in de praktijk loopt, zie je op hoe werkt het.